Форс-мажор и аренда: права и обязанности сторон

Форс-мажор в аренде — ситуация, когда из-за чрезвычайных обстоятельств арендатор не может пользоваться помещением или платить вовремя, а арендодатель — исполнять свои обязанности. Важно понимать: форс-мажор не отменяет договор аренды и не освобождает от платы автоматически. Разберём, что считается форс-мажором, какие права есть у сторон и как действовать.

Что такое форс-мажор по закону

Форс-мажор (непреодолимая сила) — обстоятельства, которые одновременно чрезвычайны (исключительны для данных условий) и непредотвратимы (их нельзя было избежать разумными мерами). Это следует из пункта 3 статьи 401 ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ (постановление от 24.03.2016 № 7).

Примеры: стихийные бедствия, пожар не по вине сторон, наводнение, запрет властей на использование помещения или ведение определённой деятельности.

Не считаются форс-мажором: отсутствие денег, нарушения со стороны контрагентов должника, падение спроса и выручки, рост курса валют — если иное прямо не указано в договоре.

Что даёт форс-мажор

• освобождает от ответственности за просрочку или неисполнение — неустойки, штрафов, убытков — на время действия обстоятельств;
• не освобождает от самой обязанности: после окончания форс-мажора долг по аренде нужно погасить;
• сторона, ссылающаяся на форс-мажор, должна доказать связь между обстоятельствами и невозможностью исполнить обязательство.

Права арендатора

Уменьшение арендной платы

По пункту 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились. Например, помещение повреждено при пожаре или его временно нельзя использовать по решению властей.

Отсрочка и рассрочка

Договориться с арендодателем об отсрочке или графике погашения задолженности. Закон в общих случаях этого не требует, но это часто выгоднее для обеих сторон, чем расторжение и поиск нового арендатора.

Изменение или расторжение договора

Если обстоятельства изменились настолько, что, зная о них заранее, стороны не заключили бы договор на таких условиях, можно требовать изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ). Это делается по соглашению сторон или через суд.

Права и обязанности арендодателя

• арендодатель тоже может ссылаться на форс-мажор — например, если не может обеспечить коммунальные услуги из-за аварии не по своей вине;
• он не вправе начислять неустойку за просрочку, вызванную форс-мажором, но вправе требовать погашения основного долга после окончания обстоятельств;
• капитальный ремонт после стихийного бедствия по общему правилу обязан проводить арендодатель, если договором не предусмотрено иное.

Как действовать при форс-мажоре

1. Уведомите другую сторону в письменной форме как можно скорее — сроки часто указаны в договоре. Опишите обстоятельства, их влияние на исполнение договора и ожидаемую продолжительность.
2. Соберите доказательства: акты, справки МЧС, решения органов власти, фото, заключение Торгово-промышленной палаты о форс-мажоре (по внутренним договорам его выдают региональные ТПП, это доказательство, но не обязательное условие).
3. Предложите решение: уменьшение платы на время ограничений, отсрочку, график погашения.
4. Оформите договорённости дополнительным соглашением к договору аренды.
5. Минимизируйте убытки: сторона, ссылающаяся на форс-мажор, должна принимать разумные меры, чтобы уменьшить последствия.

Образец уведомления арендодателю

«Уважаемый Иван Петрович!

Сообщаем, что с 12 ноября 2026 года помещение по адресу …, арендуемое по договору № 15 от 01.03.2025, не может использоваться по назначению в связи с … (пожаром в здании / решением органа власти № … от …). Документы прилагаем.

На основании п. 3 ст. 401 и п. 4 ст. 614 ГК РФ просим уменьшить арендную плату на период невозможности использования помещения и не начислять неустойку за этот период. Предлагаем обсудить условия и оформить дополнительное соглашение.

С уважением, …»

Как прописать форс-мажор в договоре аренды

• перечень обстоятельств, которые стороны признают форс-мажором, включая решения органов власти;
• срок и способ уведомления, перечень подтверждающих документов;
• размер арендной платы на время форс-мажора — например, 50% или только коммунальные платежи;
• право на расторжение без штрафов, если обстоятельства длятся дольше определённого срока (например, 60 дней);
• порядок погашения накопленной задолженности после окончания обстоятельств.

Вопросы и ответы

Освобождает ли форс-мажор от уплаты аренды?

Нет, он освобождает от ответственности за просрочку. Снизить сумму можно через уменьшение арендной платы по ст. 614 ГК РФ или по соглашению с арендодателем.

Падение выручки — это форс-мажор?

Как правило, нет. Финансовые трудности суды не признают непреодолимой силой, если договор не содержит специального условия.

Обязательно ли заключение ТПП?

Нет. Это одно из доказательств, суд оценивает его наравне с другими. Но наличие заключения упрощает переговоры с арендодателем.