Оценка общей площади и соответствие документам

Первый и важнейший этап – сопоставление площади, указанной в договоре аренды, с фактически измеримой площадью помещения. Используйте лазерный дальномер для максимальной точности.

Незначительные расхождения (до 5%) допустимы, но существенные отклонения – повод для переговоров с арендодателем или отказа от сделки.

Важно! Площадь должна соответствовать вашим потребностям и планируемому количеству сотрудников.

Проверьте, соответствует ли заявленная площадь БТИ и другим официальным документам.

1.1. Сравнение заявленной и фактической площади

Критически важно провести тщательное измерение фактической площади офиса и сравнить ее с данными, указанными в договоре аренды. Используйте профессиональный лазерный дальномер для обеспечения максимальной точности измерений. Не полагайтесь на визуальную оценку или приблизительные расчеты.

Измерьте длину и ширину каждой комнаты, а также площадь общих зон, которые могут быть включены в арендную плату (коридоры, ресепшн, санузлы). Суммируйте полученные значения, чтобы получить общую фактическую площадь.

Сравните полученное значение с площадью, указанной в договоре. Допустимое отклонение обычно составляет до 5%, но любые значительные расхождения должны быть обсуждены с арендодателем. Зафиксируйте все измерения и результаты сравнения в письменном виде.

Учтите, что площадь, указанная в документах БТИ, может отличаться от фактической полезной площади офиса. Обратите внимание на наличие ниш, выступов и других архитектурных особенностей, которые могут влиять на полезную площадь помещения.

1.2. Проверка наличия и корректности технического паспорта

Обязательно запросите у арендодателя технический паспорт на помещение. Отсутствие технического паспорта – серьезный повод для беспокойства и может указывать на проблемы с документами на объект недвижимости.

Внимательно изучите технический паспорт. Убедитесь, что в нем указана актуальная площадь помещения, а также планировка соответствует фактической. Сравните данные технического паспорта с информацией в договоре аренды и результатами ваших собственных измерений.

Проверьте, соответствует ли технический паспорт требованиям законодательства и содержит ли все необходимые разделы (поэтажный план, экспликация помещений, технические характеристики). Обратите внимание на дату выдачи технического паспорта – он должен быть актуальным.

Убедитесь, что в техническом паспорте отсутствуют какие-либо противоречия или неточности. При наличии сомнений обратитесь к специалисту (юристу или кадастровому инженеру) для проведения более детальной проверки.

1;3. Учет площади общих зон (коридоры, ресепшн, санузлы)

Важно понимать, что в общую площадь офиса часто включаются и общие зоны – коридоры, ресепшн, санузлы, зоны отдыха и другие помещения, находящиеся в общем пользовании. Уточните у арендодателя, какая площадь относится к общим зонам, а какая – к вашей арендуемой площади.

Оцените, насколько эффективно используются общие зоны и соответствуют ли они вашим потребностям. Убедитесь, что доступ к общим зонам удобен и не создает препятствий для работы вашего персонала и посетителей. Учтите, что за содержание общих зон обычно отвечает арендодатель.

Проверьте, включена ли плата за использование общих зон в арендную плату или оплачивается отдельно. Узнайте, какие услуги включены в плату за содержание общих зон (уборка, охрана, обслуживание лифтов и т.д.). Зафиксируйте все условия использования общих зон в договоре аренды.

Оцените, пропорциональна ли площадь общих зон вашей арендуемой площади. Слишком большая площадь общих зон может снизить полезную площадь вашего офиса и увеличить арендные платежи.

Анализ планировки и функциональности

Ключевой момент – оценка соответствия планировки офиса потребностям вашего бизнеса и корпоративной культуре. Проанализируйте, насколько эффективно организовано пространство и позволяет ли оно комфортно выполнять рабочие задачи. Учтите специфику вашей деятельности и количество сотрудников.

Оцените, насколько планировка способствует эффективной коммуникации между отделами и сотрудниками. Обратите внимание на наличие зон для совместной работы и приватных кабинетов для концентрации. Продумайте, как планировка повлияет на логистику и перемещение персонала.

Важно, чтобы планировка позволяла оптимально использовать доступную площадь и минимизировать неиспользуемые пространства. Учтите возможность организации различных функциональных зон (рабочие места, переговорные, зоны отдыха, серверная и т.д.).

Подумайте о будущем росте компании и возможности масштабирования офисного пространства. Оцените, насколько легко можно адаптировать планировку к изменяющимся потребностям бизнеса.

2.1. Соответствие планировки потребностям бизнеса

Первостепенная задача – убедиться, что планировка офиса полностью соответствует специфике вашего бизнеса и особенностям рабочих процессов. Проанализируйте, какие типы помещений вам необходимы (открытое пространство, кабинеты, переговорные, зоны для приема клиентов и т.д.).

Учтите, требуется ли вам изолированное пространство для определенных отделов (например, для бухгалтерии или отдела разработки) или достаточно открытой планировки (open space). Оцените, насколько планировка способствует эффективному взаимодействию между сотрудниками разных отделов.

Если ваш бизнес предполагает частые встречи с клиентами, убедитесь, что в офисе есть удобная и презентабельная зона для приема посетителей. Продумайте, где будут располагаться рабочие места руководителей и сотрудников, чтобы обеспечить оптимальную логистику и контроль.

Важно, чтобы планировка поддерживала корпоративную культуру и способствовала созданию комфортной и продуктивной рабочей атмосферы. Оцените, насколько планировка соответствует вашим представлениям об идеальном офисном пространстве.

2.2. Наличие и расположение кабинетов, open space, переговорных

Оцените наличие и расположение различных типов помещений: кабинетов, open space и переговорных. Убедитесь, что их количество и размер соответствуют потребностям вашей компании. Проанализируйте, насколько удобно расположены эти помещения относительно друг друга.

Кабинеты необходимы для руководителей, сотрудников, требующих конфиденциальности, или для проведения индивидуальных встреч. Open space подходит для командной работы и способствует обмену информацией. Переговорные необходимы для проведения совещаний, презентаций и встреч с клиентами.

Обратите внимание на изоляцию кабинетов от шумных зон, таких как коридоры или зоны отдыха. Убедитесь, что в переговорных есть необходимое оборудование (проектор, экран, конференц-связь). Оцените, достаточно ли естественного освещения в open space.

Продумайте, как расположение этих помещений повлияет на логистику и перемещение сотрудников. Важно, чтобы все необходимые помещения были легко доступны и не создавали препятствий для работы.

2.3. Оценка возможности перепланировки (согласования)

Крайне важно выяснить, насколько возможно внесение изменений в планировку офиса в будущем. Уточните у арендодателя, какие виды перепланировок разрешены и какие требуют согласования с соответствующими органами. Узнайте, кто несет расходы на согласование и проведение работ.

Оцените, насколько несущие конструкции здания позволяют внести желаемые изменения. Учтите, что перенос стен, изменение расположения инженерных коммуникаций или создание новых проемов может потребовать серьезных согласований и затрат. Проверьте, не является ли помещение объектом культурного наследия, что может существенно ограничить возможности перепланировки.

Заранее продумайте, какие изменения в планировке могут потребоваться в будущем, в связи с ростом компании или изменением бизнес-процессов. Убедитесь, что выбранное помещение позволяет реализовать ваши планы по перепланировке без значительных ограничений и затрат.

Рекомендуется получить письменное подтверждение от арендодателя о возможности проведения планируемых перепланировок и условиях их согласования. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Инженерные коммуникации и их влияние на планировку

Критически важно оценить состояние и расположение инженерных коммуникаций – электросети, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения и канализации. Убедитесь, что они соответствуют потребностям вашего бизнеса и позволяют комфортно работать в офисе. Проанализируйте, как расположение коммуникаций влияет на планировку помещений.

Недостаточная мощность электросети может стать серьезным препятствием для работы оборудования. Узнайте, какая мощность выделена на ваш офис и достаточно ли ее для подключения всех необходимых устройств. Проверьте наличие достаточного количества розеток в нужных местах.

Система вентиляции и кондиционирования должна обеспечивать комфортный микроклимат в офисе. Убедитесь, что система работает исправно и способна поддерживать необходимую температуру и влажность. Оцените, не создают ли вентиляционные каналы шум и сквозняки.

Наличие водоснабжения и канализации необходимо, если в офисе планируется разместить кухню или санузел. Проверьте состояние сантехнического оборудования и убедитесь в отсутствии протечек. Учтите, что расположение коммуникаций может ограничивать возможности перепланировки.

3.1. Расположение и доступность точек подключения к электросети

Тщательно проверьте расположение и количество точек подключения к электросети в офисе. Убедитесь, что они расположены в удобных местах, соответствующих планируемому расположению рабочих мест и оборудования. Недостаток розеток может потребовать дополнительных затрат на их установку.

Оцените, соответствуют ли розетки типу вилок используемого оборудования (европейский стандарт, британский стандарт и т.д.). Узнайте, какая мощность выделена на каждую точку подключения и достаточно ли ее для питания ваших устройств. Проверьте состояние электропроводки и убедитесь в отсутствии повреждений.

Обратите внимание на наличие отдельных линий электропитания для мощного оборудования (серверы, принтеры, кондиционеры). Уточните у арендодателя, возможно ли подключение дополнительного оборудования к электросети и какие для этого потребуется согласования. Зафиксируйте все данные о точках подключения в акте приема-передачи.

Важно, чтобы точки подключения были легко доступны для обслуживания и ремонта. Убедитесь, что они не заблокированы мебелью или другими предметами интерьера. Проверьте наличие заземления во всех розетках.